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Über den Autor

Jürgen Adolphs ist TÜV-Sachverständiger für  Bauwerksschutz & Schimmelpilzschäden, Immobilieninvestor und Geschäftsführer seines gleichnamigen Bauunternehmens.

Keller ausbauen – diese Kosten erwarten Sie

Wer seinen Keller ausbauen möchte,  wird mit bequemen Wohnraum und einer lohnenden Wertsteigerung belohnt. Aber: Erstmal kommen für den Kellerausbau einige Kosten auf Sie zu.

Aus unserer Erfahrung kostet der Wohnquadratmeter ca 2.000-3.000€, wenn man den Keller zur Wohnung umbauen lässt. In diesem Preis sind Abdichtung, Dämmung, Bad/Küche und weiterer Komfort eingerechnet.

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Kellerausbau - so setzen sich die Kosten zusammen

Den Keller zur Souterrainwohnung umbauen zu lassen, ist eine riesige Chance für jeden Hausbesitzer. Entweder wird mehr Platz für die Familie geschaffen oder es steht eine weitere Wohnung zu Vermietung bereit.

Die Wertsteigerung der Immobilie kann sich in beiden Fällen sehen lassen. Das lohnt sich besonders in Ballungszentrensteigen, wo die Immobilienpreise laufend steigen. 

Bei den Kosten für einen Kellerumbau, ist es jedoch wie bei fast allen Dingen im Leben – Es kommt auf die Situation an.
Es gilt sich vor Beginn des Kellerumbaus zur Wohnung folgende Fragen zu stellen:

  • Wie ist die bauliche Situation (IST-Zustand) der Kellerräume? Trocken? Feucht? Schimmelig? Altbau oder Neubau?
  • Aus welchem Material ist das Mauerwerk? Ziegelsteine? Bruchstein?
  • Besteht bereits eine Außenabdichtung bzw. Sockelabdichtung?
  • Hat die künftige Souterrainwohnung einen Terassenausgang?
  • Ganz wichtig: Was möchten Sie für einen SOLL-Zustand?

Viele Faktoren haben also Einfluss auf die Planung und Durchführung des Kellerumbaus. Und damit natürlich auch auf den Investitionsaufwand unterm Strich. Ist der Keller feucht und durchnässt, ist der Sanierungsaufwand natürlich größer.

Taschenrechern mit Münzen daneben

Kostenerleichterung: Den Kellerausbau fördern lassen

Wer aus seinem Keller zusätzlichen Wohnraum schafft, kann mit Fördergeld und Steuererleichterungen belohnt werden.

Eine energtische Sanierung des Kellers, meistens der erste Schritt des Kellerumbaus, kann bis zu 40.000€ von der Steuer abgesetzt werden. Es müssen aber einige energetische Voraussetzungen erfüllt werden, um diesen Kostenvorteil beanspruchen zu können. Diese Voraussetzungen müssen von einem zertifizierten Energieberater, welchen ich in meinem Netzwerk habe, geprüft werden.

Eine weitere Möglichkeit ist die KfW Förderung. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt günstige Kredite und üppige Zuschüsse für Sanierungen und Wohnraumschaffung. 

Zieht man diese Programme in den Kellerausbau mit ein, sinken die Kosten für Sie als Bauherr deutlich.

Diese Schritte sollten Sie beim Kellerumbau durchführen lassen

In der Regel kann so ein Projekt in 3 Monaten abgewickelt werden. Grunsätzlich empfehlen wir immer eine umfassende Sanierung des Kellers, bevor er zu einer Wohnung umgebaut wird.
Dies garantiert, dass Schimmel und Feuchteschäden in der Zukunft ausbleiben – und damit auch häufige Mieterwechsel & Leerstand.

Als erster Schritt, ist ein kompletter Rückbau der existenten Bausubstanz auf den ursprünglichen Bauzustand nötig. Das bedeutet, alle Verkleidungen aus Rigips u.Ä., sowie der Putz muss komplett entfernt und entsorgt werden.

Zudem muss der Boden bis auf den wirklichen Urzustand abgetragen werden. Dies ermöglicht eine bündige Abdichtung und kann bei niedrigen Kellern sogar einen Ausbau möglich machen.

Erst danach kann man mit der eigentlichen Sanierung beginnen. In ehemals feuchten Räumen, wird dann der Aufbau der Wandschichten von Grund auf begonnen.

Dies umfasst mehrere Schichten Innenabdichtung sowie eine intelligente Innendämmung. Damit wird sichergestellt, dass später keine Feuchtigkeit über die Erdberührten Wände eindringen kann. Auch Schimmelbildung in der Souterrainwohnung wird so verhindert. Gibt es einen Anschluss an ein Nachbargebäude, wird die eigene Bausubstanz gegen Feuchtigkeit des Nachbargebäudes abgeschottet.

Wandquerschnitt einer Souterrainwohnung welcher die verschiedenen Abdichtungs- und Dämmungsschichten zeigt

Wie bereits oben beschrieben, spielt auch das Baujahr der Immobilie, sowie eine mögliche Außenabdichtung eine tragende Rolle. Abhängig vom Alter der Immobilie, galten beim Bau unterschiedliche Richtlinien. Dies führte zu verschiedenen Bauweisen und Abdichtungskonzepten.

Eine Außen bzw. Sockelabdichtung kann besonders relevant sein. Fehlt diese, besteht die Gefahr, dass Feuchtigkeit durch die Decke der Souterrainwohnung eintritt. Die Deckenbereiche müssen somit in die Planung des Umbaus mit einfließen. Ist bereits eine Sockelabdichtung vorhanden, entfällt dieser Arbeitsschritt.
Richtig durchgeführt, ist der Umbau des Kellers zur Souterrainwohnung ein sehr lohnendes Bauprojekt.

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