Was Sie vorm Keller ausbauen dringend wissen sollten

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Jürgen Adolphs ist TÜV-Sachverständiger für Schimmelpilzschäden & Bauwerksschutz sowie Geschäftsführer seines gleichnamigen Bauunternehmens.

Keller ausbauen in Köln

Ein Keller kann mehr sein als die stiefmütterlich behandelte Abstellkammer.

Wer sein Keller ausbauen lässt (oder selbst ausbaut), dem stehen viele Möglichkeiten offen: Wie wärs mit einem Homeoffice, Fitnessraum, Hobbyzimmer, Wohnraum oder direkt einer ganzen Eigentumswohnung?

Damit bei Ihnen alles glatt läuft, geben wir Ihnen in diesem Artikel alles mit an die Hand, was Sie beim Ausbau des Kellers wissen sollten.

Was Sie in diesem Artikel erwartet

Worauf muss Ich beim Keller ausbauen achten?

Es gibt einige Faktoren beim Keller ausbauen, die wir uns jetzt Schritt-für-Schritt anschauen.

Zunächst einmal (wie in Deutschland so üblich) brauchen Sie eine Genehmigung für das Keller ausbauen. Denn der Keller muss gewisse Anforderungen erfüllen, welche sich je nach Bundesland unterscheiden. Dazu später genaueres.

Weiterhin sollten Sie prüfen, auf welchem Fundament Ihr Keller steht. Denn auch niedrige Keller lassen sich tieferlegen und damit ausbauen. Das ist vor allem bei Kellern auf Streifenfundamenten der Fall, welche von 1946 bis ca. in 1970-iger Jahre gebaut wurden.

Ein weiteres großes Thema beim Keller ausbauen ist die richtige Abdichtung und Dämmung. Besonders wenn Sie den Keller als Wohnraum nutzen möchten, muss er absolut dicht und trocken sein. Die richtige Dämmung steigert auch die Energieeffizienz und wird somit von vielen Seiten finanziell gefördert. (KfW, BAFA, §35 EsTG)

KfW-Förderung von Sanierungen und Innendämmung
IQ-Therm Dämmung im Rahmen eines Kellerausbaus

Die wichtigsten Kellerausbau-Regeln im Überblick

Wenn der Keller in Wohnraum ausgebaut wird, gelten einige Regeln:

  • Mindestens 2,20m Deckenhöhe 
  • 1/8 der Netto-Grundfläche des Raumes muss aus Fensterflächen bestehen.
  • Es muss einen Fluchtweg für den Notfall geben
  • F90-Brandschutzwand und Brandschutztür trennen den Wohnraum vom Rest des Kellers

Außerdem müssen Sie ddie Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt anmelden und eine Baugenehmigung beantragen. Wer das nicht selbst machen möchte, sollte dafür einen Architekten oder einen Full-Service Bauunternehmer beauftragen. 

Falls Sie lieber hören als lesen: Unsere große Youtube Playlist zum Thema "Keller ausbauen"

Kann man auch einen niedrigen Keller ausbauen?

Manche niedrige Keller kann man tatsächlich ausbauen und später als Wohnraum nutzen.

Ob das möglich ist, darüber bestimmt wie eingangs angesprochen das Fundament des Kellers.

Ältere Häuser, welche vor den 1970ern gebaut wurden, stehen in der Regel auf Streifenfundament und habe keine durchgehende Bodenplatte. Das liegt daran, dass erst zu dieser Zeit Fahrmischer poplär wurden und somit mehr Beton zu den Baustellen transportiert werden konnte.

Ein Streifenfundament kann man in den meisten Fällen problemlos tieferlegen. Dadurch können 20-50cm Deckenhöhe gewonnen werden um den Raum wohnlich zu machen. 

Aber Achtung: In Einzelfällen kann jedoch eine Unterfangung notwendig sein. Diese schützt das Haus gegen abrutschen. Jedoch steigen die Kosten für den Kellerausbau dadurch dramatisch und machen das Projekt in fast allen Fällen unrentabel.

Streifenfundament niedriger Keller
Die Streifenfundamente (grau) wurden hier bereits fertig abgedichtet. Nun folgt die Bodenplatte.

Vor dem Kellerumbau: Unbedingt richtig abdichten!

Hand aufs Herz – die meisten Keller sind eher feucht und unbequem. Daher gehört eine fachgerechte Abdichtung zum Kellerausbaueinfach dazu. Nur so können Sie später sicher sein, dass die neuen Räume langfristig trocken bleiben.

Das ist besonders wichtig, wenn Sie vor haben, den ausgebauten Keller als Souterrainwohnung zu vermieten. 

Abdichtung von Innen oder außen?

Grundsätzlich führen beide Methoden zuverlässig zum Ziel. Auch wenn es unintuitiv klingen mag, den Keller von Innen abzudichten – es gibt Situationen, in denen es sinnvoller ist.

Stellen Sie sich, die erdberührte und abzudichtende Kellerwand liegt zur Straße. Sie müssten zur Stadt laufen, die Sperrung des Straßenstücks beantragen und den Bordstein aufreißen. Ein Aufwand, der in keinem Verhältnis zum Ertrag steht. In diesen Fällen greift man besser auf eine Innenabdichtung zurück.

In vielen Fällen ist auch eine Kombination von außen- und innen sinnvoll. Das nennt man dann Z-Abdichtung.

Wandquerschnitt von Mauerwerk über Abdichtungsschichten bis Dämmung
So kann eine Innenabdichtung beim Kellerausbau aussehen

Abdichtung des Terrassenzugangs

Viele alte Einliegerwohnungen und Keller haben einen Terrassenausgang. Um sicherzustellen, dass bei Regen und Unwetter kein Wasser in die Wohnung gerät, muss die Terrassenschwelle beim Keller ausbauen unbedingt sorgfältig mit abgedichtet werden.

Dafür wird i.d.R. der Boden direkt unter der Schwelle aufgestemmt und das darunterliegende Wandstück abgedichtet. So entsteht eine lückenlose Schutzschicht gegen Feuchtigkeit.

Souterrainwohnung mit Terrasse
Wer mit einer Terrasse gesegnet ist, sollte dieser bei der Abdichtung besondere Aufmerksamkeit schenken.

Verbindung von Abdichtung und Dämmebene

Mit der Abdichtung ist der Feucheschutz des Kellers hergestellt. Im nächsten Schritt, sollten Sie sich über den Wärmeschutz Gedanken machen. Eine gute Dämmung sorgt für eine warme Wohnung und verbessert außerdem die Energiebilanz.

Gerade deshalb, gibt es vielfältige Förderprogramme für den Kellerausbau.

Bei der Wahl der Dämmstoffe ist es wichtig, anorganische Stoffe zu benutzen. Das sind Kalk, Calciumsilikat und Mineralschaumplatten. Diese nehmen keine Feuchtigkeit auf und verhindern Schimmel. Unbedingt verzichten sollte man auf Gips und Gipshaltige Farben. Denn diese nehmen Wasser aus der Luft auf und begünstigen so Schimmelwachstum. 

Denn auch wenn die Wand dicht ist – auch durch erhöhte Luftfeuchtigkeit kann sich Schimmel im Keller bilden.

Wieviel kostet das Keller ausbauen?

Kommen wir zum Zahlenteil – mit welcher Investitionssumme müssen Sie für Ihren Kellerausbau rechnen?

Um Ihnen direkt ein wenig den Wind aus den Segeln zu nehmen – pauschal kann man das nicht sagen, das kommt auf den Einzelfall ein. Aber als groben Daumenwert können wir Ihnen ca 2.000-3.000€ Wohnquadratmeter mitgeben. Darin sind Abdichtung, Dämmung, Bad/Küche bereits eingerechnet.

Darauf haben mehrere Faktoren Einfluss:

  • Wie sehen die Kellerräume aus? Trocken? Schimmelnd? 
  • Aus welchem Material ist das Mauerwerk? Ziegelsteine? Bruchstein?
  • Wieviel Komfort wollen Sie einbauen? Vielleicht eine Fußbodenheizung?

Spezialfall Eigentumswohnung

Wer seinen Keller zur eigenständigen Wohnung umbauen und dann vermieten möchte, der darf etwas anders rechnen. Denn sobald die Wohnung fertig ist, haben Sie eine vollfertige Immobilie in Ihrem Portfolio.

Heißt im Klartext: Aus Ihrem alten Keller ist Betongold geworden. Wer in Ballungszentren wie Köln, Leverkusen oder Bonn wohnt, hat die Investition alleine durch Mieteinnahmen nach ca. 10-15 Jahren wieder drin. Was danach bleibt, ist der erhöhte Immobilienwert.

Machen wir eine Beispielrechnung anhand von 50m² Wohnfläche in Köln:

  • Investition: 50m² x 2.000€ = 100.000€
  • Mietzins: 50m² x 14,00€ pro m² = 700€ Miete im Monat
  • 8400,00€ Mieteinnahmen im Jahr
  • 8400,00€ x 12 Jahre = 100.800,00€
  • Immobilienwert: 50m² x 3000,00€ pro m² = 150.000€

Nach mindestens 12 Jahren ist die Investition alleine durch Mieteinnahmen getilgt. (Ungeachtet eventueller Leerstände)
Was bleibt, ist der knackige Immobilienwert von 150.000€. Nicht schlecht für einen alten Keller.