Keller ausbauen - Alle Infos auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze
- Bevor Sie Ihren Keller ausbauen, brauchen Sie eine Genehmigung der Stadt
- Manche niedrige Keller lassen sich auch ausbauen
- Vor dem Kellerausbau sollte unbedingt richtig abgedichtet werden
Worum geht's?
Ein Keller kann mehr sein als die stiefmütterlich behandelte Abstellkammer.
Wer seinen (feuchten) Keller zu zusätzlichen Wohnraum ausbauen lässt, dem stehen viele Möglichkeiten offen, den Wohnraum zu nutzen. Das kann vor allem finanziell sehr lukrativ werden.
Damit bei Ihnen alles glattläuft, geben wir Ihnen in diesem Ratgeber-Artikel alles mit an die Hand, was Sie beim Kellerausbau wissen sollten.
Was Sie in diesem Artikel erwartet
In was kann ich meinen Keller umbauen? (Checkliste)
Jeder Mensch ist anders und nutzt zusätzlichen Wohnraum anders. Daher kommt es ganz auf Sie an, worin Sie Ihren Keller umbauen möchten. Hier gibt es kein richtig und kein falsch. Die gängigsten Verwendungszwecke von Wohnkellern sind:
- Fitnessraum:
Mit einem Fitnessraum kann man sich den mühseligen Weg ins Fitnessstudio und das Warten an den Geräten sparen. - Hobbyraum:
Sie können auch den Wohnkeller dazu nutzen, endlich konsequenter Ihren Hobbys nachzugehen. Sei es Billard spielen, das Musizieren am Klavier oder was ihnen sonst noch so einfällt. - Homeoffice:
Der verfügbare Wohnraum kann auch dazu genutzt werden, in Ruhe im Homeoffice zu arbeiten. Es sollte nur auf regelmäßiges Lüften währenddessen geachtet werden. - Wohnraum:
Ist es zu Hause einfach zu eng oder erwarten sie Nachwuchs und brauchen mehr Platz? Dann können Sie ganz einfach weitere Zimmer im Keller bauen und das Problem ist gelöst. - Eigentumswohnung (Souterrainwohnung):
Sie wollen das Maximum aus Ihrem Keller herausholen? Kein Problem. Mit einer ganzen Eigentumswohnung können Sie den Wert Ihrer Immobilie erhöhen und in den Ballungsräumen zusätzlichen Wohnraum schaffen.
Worauf muss ich beim Keller ausbauen achten? (Checkliste)
Es gibt einige Faktoren beim Keller ausbauen, die wir uns jetzt Schritt-für-Schritt anschauen.
- Genehmigungen:
Zunächst einmal (wie in Deutschland so üblich) brauchen Sie eine Genehmigung für das Ausbauen des Kellers. Denn der Keller muss gewisse Anforderungen erfüllen, welche sich je nach Bundesland unterscheiden. Dazu später genaueres. - Fundament:
Sie sollten überprüfen, auf welchem Fundament Ihr Keller steht. Denn auch niedrige Keller lassen sich tieferlegen und damit ausbauen. Das ist vor allem bei Kellern auf Streifenfundamenten der Fall, welche von 1946 bis etwa 1970-iger Jahre gebaut wurden. - Abdichtung und Dämmung:
Ein weiteres großes Thema beim Keller ausbauen ist die richtige Abdichtung und Dämmung. Besonders wenn Sie den Keller als Wohnraum nutzen möchten, muss er absolut dicht und trocken sein. Das Dämmen steigert auch die Energieeffizienz und wird somit von vielen Seiten finanziell gefördert. In Zeiten der Energiekrise sparen Sie somit Heizkosten. In unserem Artikel über die Kellersanierung Förderung gehen wir noch detaillierter in dieses Thema rein. - Lüftung:
Im Keller kann sich schnell die Luftfeuchtigkeit erhöhen, was schnell zu Schimmel führen kann. Daher ist es wichtig, den Raum regelmäßig zu lüften. Die Luft im Raum kann auch – statt des Lüftens – mit einer Lüftungsanlage verbessert werden. Es sollte geschaut werden, ob regelmäßiges Lüften also möglich sein wird. In diesem Artikel erhalten Sie detailliertere Informationen zu Schimmel in der Souterrainwohnung.
Die wichtigsten Kellerausbau-Regeln im Überblick (Checkliste)
Wenn der Keller in Wohnraum ausgebaut wird, gelten einige Regeln:
- Deckenhöhe:
Die gesetzlichen Regelungen zu der Mindesthöhe der Kellerdecke im Untergeschoss sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. In NRW sollte die Deckenhöhe mindestens 2,20 m sein. - Fluchtwege:
Im Untergeschoss muss es einen Fluchtweg für den Notfall geben. Er muss mindestens 0,8 m bei der Treppen und 1 m beim Flur breit sein. - Fensterflächen:
1/8 der Netto-Grundfläche des Raumes muss aus Fensterflächen bestehen. Die Fensterflächen sollen helfen, genügend Tageslicht in den Keller zu bekommen. - Brandschutz:
F90-Brandschutzwand und Brandschutztür müssen den Wohnraum vom Rest des Kellers trennen
Außerdem müssen Sie die Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt anmelden und eine Baugenehmigung beantragen. Wer das nicht selbst machen möchte, sollte dafür einen Architekten oder einen Full-Service Bauunternehmer beauftragen.
Falls Sie lieber hören als lesen: Unsere große YouTube Playlist zum Thema "Keller ausbauen"
Kann man auch einen niedrigen Keller ausbauen?
Manche niedrige Keller kann man tatsächlich ausbauen und später als Wohnraum nutzen. Ob das möglich ist, darüber bestimmt das Fundament des Kellers.
Ältere Häuser, welche vor den 1970ern gebaut wurden, stehen in der Regel auf Streifenfundament und haben keine durchgehende Bodenplatte. Das liegt daran, dass erst zu dieser Zeit Fahrmischer populär wurden und somit mehr Beton zu den Baustellen transportiert werden konnte.
Ein Streifenfundament kann man in den meisten Fällen problemlos tieferlegen. Dadurch können 20 – 50 cm Deckenhöhe gewonnen werden, um den Raum wohnlich zu machen.
Aber Achtung: In Einzelfällen kann jedoch eine Unterfangung notwendig sein. Diese schützt das Haus vor dem Abrutschen. Jedoch steigen die Kosten für den Kellerausbau dadurch dramatisch und machen das Projekt in fast allen Fällen unrentabel.
Bevor Sie Ihren Keller umbauen: Unbedingt richtig abdichten!
Hand aufs Herz – die meisten Keller sind eher feucht, unbequem und haben kaum Tageslicht. Daher gehört eine fachgerechte Abdichtung zum Kellerausbau einfach dazu, um den zukünftigen Wohnkeller vor Feuchtigkeit zu schützen. Nur so können Sie später sicher sein, dass die neuen Räume langfristig trocken bleiben.
Ob das möglich ist, darüber bestimmt, wie eingangs angesprochen, das Fundament des Kellers.
Abdichtung von innen oder außen?
Grundsätzlich führen beide Methoden zuverlässig zum Ziel. Auch wenn es unintuitiv klingen mag, den Keller von innen abzudichten – es gibt Situationen, in denen es sinnvoller ist.
Stellen Sie sich vor, die erdberührte und abzudichtende Kellerwand liegt zur Straße. Sie müssten zur Stadt laufen, die Sperrung des Straßenstücks beantragen und den Bordstein aufreißen. Ein Aufwand, der in keinem Verhältnis zum Ertrag steht. In diesen Fällen greift man besser auf eine Innenabdichtung zurück.
In vielen Fällen ist auch eine Kombination von Außen- und Innenabdichtung sinnvoll. Das nennt man dann Z-Abdichtung. Genauere Informationen zur Kellersanierung finden Sie in diesem Ratgeber-Artikel.
Kein Interesse an Abdichtungen?
Weiter zu den Kosten für einen Kellerausbau!
Abdichtung des Terrassenzugangs
Viele alte Einliegerwohnungen und Keller haben einen Terrassenausgang. Um sicherzustellen, dass bei Regen und Unwetter kein Wasser in den Wohnkeller gerät, muss die Terrassenschwelle beim Wohnkeller ausbauen und unbedingt sorgfältig abgedichtet werden.
Dafür wird i.d.R. der Boden direkt unter der Schwelle aufgestemmt und das darunterliegende Wandstück abgedichtet. So entsteht eine lückenlose Schutzschicht gegen Feuchtigkeit. Zudem können Sie danach auch Ihre Terrasse problemlos in einen Wintergarten umbauen.
Verbindung von Abdichtung und Dämmebene
Mit der Abdichtung ist der Keller vor Feuchtigkeit geschützt. Im nächsten Schritt sollten Sie sich über den Wärmeschutz Gedanken machen. Eine gute Dämmung sorgt für eine warme Wohnung und verbessert außerdem die Energiebilanz. Gerade deshalb gibt es vielfältige Förderprogramme für den Kellerausbau.
Bei der Wahl der Dämmstoffe ist es wichtig, anorganische Stoffe zu benutzen. Das sind Kalk, Calciumsilikat und Mineralschaumplatten. Diese nehmen keine Feuchtigkeit auf und verhindern Schimmel. Unbedingt verzichten sollte man auf Gips und Gipshaltige Farben. Denn diese nehmen Wasser aus der Luft auf und begünstigen so Schimmelwachstum.
Denn auch wenn die Wand dicht ist – auch durch erhöhte Luftfeuchtigkeit kann sich Schimmel im Keller bilden.
Wie viel kostet das Keller ausbauen?
Kommen wir zum Zahlenteil – mit welcher Investitionssumme müssen Sie für Ihren Kellerausbau rechnen?
Um Ihnen direkt ein wenig den Wind aus den Segeln zu nehmen – pauschal kann man das nicht sagen, das kommt auf den Einzelfall ein. Aber als groben Daumenwert können wir Ihnen ca. 2.000 – 3.000 € Wohnquadratmeter mitgeben. Darin sind Abdichtung, Dämmung, Bad/Küche bereits eingerechnet.
Darauf haben mehrere Faktoren Einfluss:
- Wie sehen die Kellerräume aus? Trocken? Schimmelnd?
- Aus welchem Material ist das Mauerwerk? Ziegelsteine? Bruchstein?
- Sind die Wände schon abgedichtet?
- Wollen Sie die Wände abreißen? Benötigen Sie einen Architekten oder Statiker?
- Wie viel Komfort wollen Sie einbauen? Vielleicht eine Fußbodenheizung?
Spezialfall Eigentumswohnung
Wer seinen Keller zur eigenständigen Wohnung umbauen und dann vermieten möchte, der darf etwas anders rechnen. Denn sobald die Wohnung fertig ist, haben Sie eine vollwertige Immobilie in Ihrem Portfolio.
Heißt im Klartext: Aus Ihrem alten Keller ist Betongold geworden. Wer in Ballungszentren wie Köln, Leverkusen oder Bonn wohnt, hat die Investition alleine durch Mieteinnahmen nach ca. 10-15 Jahren wieder drin. Was danach bleibt, ist der erhöhte Immobilienwert.
Machen wir eine Beispielrechnung anhand von 50 m² Wohnfläche in Köln:
- Investition: 50 m² x 2.000 € = 100.000 €
- Mietzins: 50 m² x 14,00 € pro m² = 700 € Miete im Monat
- 8400,00 € Mieteinnahmen im Jahr
- 8400,00 € x 12 Jahre = 100.800,00 €
- Immobilienwert: 50 m² x 3000,00 € pro m² = 150.000 €
Nach mindestens 12 Jahren ist die Investition alleine durch Mieteinnahmen getilgt. (Ungeachtet eventueller Leerstände)
Was bleibt, ist der knackige Immobilienwert von 150.000 €. Nicht schlecht für einen alten Keller.
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