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Souterrainwohnung - Was ist das eigentlich?

Besonders in großen Städten wie Köln werden Souterrainwohnungen immer beliebter. Früher als Kellerwohnung abgetan, reizt heute vor allem der günstige Mietpreis.

Aber auch für Immobilieninvestoren sind Souterrainwohnungen ein Geheimtipp. Wer den feuchter Keller seines Mehrfamilienhauses zu Wohnraum ausbauen lässt, kann mit erstaunlichen Renditen rechnen.

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Die Bedeutung des Begriffs "Souterrain"

Eine Souterrainwohnung (auch Tiefparterre genannt) ist eine Wohnung, welche sich im Untergeschoss oder im Kellergeschoss befindet. Der Fußboden der Kellerwohnung liegt unterhalb der Erdoberfläche. Das Wort Souterrain kommt auf dem Französischen und heißt frei übersetzt „unter der Erde“. 

Dementsprechend wird das Souterrain auch oft “Unter- oder Kellergeschoss” genannt. Dennoch wird eine Souterrainwohnung meist nur so genannt, wenn Sie als Wohnfläche gebaut und genutzt wurden.

Der Zugang zu einer Souterrainwohnung erfolgt in den meisten Fällen über eine kleine Treppe oder Rampe. Oft liegt die Gebäuderückseite tiefer als das Straßenniveau. Zum Beispiel bei Hanglage oder künstlich erhöhtem Straßenniveau. Daher kann es auch vorkommen, dass man über einen Terrasseneingang in die Souterrainwohnung gelangt.

Meistens findet man eine Souterrainwohnungen in Mehrfamilienhäusern, dessen Keller vorher als Vorratsräume oder Kämmerchen genutzt wurden. Diese Kellerräume wurden dann oft nachträglich modernisiert und zu einer Souterrainwohnung verwandelt.

Souterrainwohnung Köln

Vor- und Nachteile einer Souterrainwohnung

Moderne Souterrainwohnungen haben oft große Fenster und die gleiche Wohnfläche wie anderen Wohnungen der Immobilie. In Großstädten wie Köln sind das oft ca. 40-60 m². Dadurch, dass Sie oft ein wenig höher liegen als die restlichen Kellerräume, ist der Zugang zur Souterrainwohnung auch für Bewohner mit eingeschränkter Mobilität gut möglich.

Darüber hinaus verfügen viele Kellerwohnungen außerdem über eine Terrasse. Oftmals liegt diese zur Rückseite des Hauses.
Hierdurch hat die Kellerwohnung ausreichende Belichtung und eine wohnliche Atmosphäre. Aufgrund der tiefen Lage, ist das Raumklima der Souterrainwohnung zudem wunderbar angenehm. Besonders im Sommer eine wahre Erleichterung!

Darüber hinaus sind Souterrainwohnungen ein echtes Schnäppchen. Jedenfalls im Vergleich zu den astronomischen Immobilienpreisen in Städten wie Köln oder Bonn.

Trotzdem schließen einige Wohnungssuchende diese tolle Option komplett aus.

Möglicherweise spielt hier die, oft negative, Assoziation “im Keller wohnen” eine Rolle. Diese Einstellung spiegelt sich demzufolge in den Kauf- und Mietpreisen wieder. Unterm Strich sind diese bis zu 1/3 niedriger als, Wohnungen in oberen Etagen.

Souterrainwohnung mit Terrasse

Vorteile einer Souterrainwohnung

  • Einfacher Zugang zur Souterrainwohnung
  • Günstigere Kauf- und Mietpreise als anderen Wohnungen
  • Souterrainwohnungen sind im Sommer kühl
  • Oft haben Kellerwohnungen eine Terrasse und große Fenster

Nachteile einer Souterrainwohnung

  • Manche Menschen finden eine Souterrainwohnungen zu eng
  • Eine fachgerechte Abdichtung der Souterrainwohnung ist 100% nötig 
  • Durch die niedrigen Fenster können Menschen in die Wohnung reinschauen – Hier kann eine Fensterfolie helfen, welche die Wohnung von draußen undurchsichtig macht
  • Wird falsch gelüftet, kann es durch Kondensat zu Schimmelbildung in der Souterrainwohnung kommen 

Den Keller zur Wohnung umbauen - Souterrainwohnungen im Bestand

Viele Immobilien, oft in Großstädten haben große, nicht bewohnte Kellerräume. Sozusagen “im Bestand”. Dies sind oft Kellerräume für die Mieter, Waschräume oder sonstige Multifunktionsräume. Aber auch in Einfamilienhäusern kann ein Umbau des Kellers zur Wohnung Sinn machen. Argumente für einen Kellerumbau könnten sein:

  • Sie haben mehr Platz! Ob zusätzliches Schlafzimmer, Homeoffice oder Gästewohnung – ist der Umbau einmal fertig, ist vieles möglich
  • Ein Kellerausbau erhöht den Immobilienwert – und für Vermieter winken zusätzliche Mieteinnahmen
  • Wird der Keller fachgemäß gedämmt und abgedichtet, verringert dies die Heizkosten des Hauses. Diese ist besonders für private Eigentümer interessant

Wer seinen Keller zur Wohnung umbauen will, muss natürlich auch einige Richtlinien beachten. Am besten informieren Sie sich in der Landesbauordnung, welche Anforderungen in Ihrem Bundesland gelten.
Ein Beispiel ist die Deckenhöhe – diese muss je nach Bundesland 2,30m-2,50m hoch sein.

Wandquerschnitt von Mauerwerk über Abdichtungsschichten bis Dämmung

Die Souterrainwohnung vor Schimmel und Feuchtigkeit schützen

Wichtig bei der Umwandlung des Kellers in Wohnraum ist, dass eine gründliche Abdichtung gegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung durchgeführt wird. Durch die tiefe Lage der Souterrainwohnung, sind diese oft kühler – Das kann bei mangelnder Abdichtung Schimmelbildung begünstigen. Dies gilt für alle erdberührten Wände, aber auch für Terrassentüren und Fenster.

Weiterhin ist eine Innendämmung der Souterrainwohnung unerlässlich. Diese wirkt mit der Abdichtung Hand in Hand und bietet weiteren Schutz vor Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung. Durch ihre Temperaturregulierende Wirkung hält Sie die Temperatur in den tiefen Räumen konstant. Dies sorgt für Wohlfühlklima und spart einiges an Heizkosten.

Außerdem können intelligente Be- und Entlüftungsanlagen in der Souterrainwohnung verbaut werden. Diese unterstützen die Wärmedämmung bei der Verhinderung von Schimmelbildung. Sie lüften automatisch, sollte die Luftfeuchtigkeit zu hoch oder zu tief sein. Dies verhindert speziell die Bildung von Sommerkondensat. Besonders praktisch ist das, wenn die Souterrainwohnung nicht dauerhaft bewohnt wird. Auch für Vermieter, welche Schimmelbildung durch falsches Lüften der Mieter ausschließen wollen, ist so eine Lüftungsanlage eine gute Wahl.

 

Hohe Luftfeuchtigkeit Souterrainwohnung

Eine weitere bauliche Möglichkeit ist der Einbau einer Fußbodenheizung. Diese kann die etwas kühleren Fußböden ausgleichen und erhöht den Wohlfühlfaktor.  Außerdem kann das ein Argument für einen etwas höheren Mietpreis sein.

Souterrainwohnungen kaufen - Chance für Investoren

Wer den Keller seiner Immobilie in Wohnraum umwandeln will, hat seinen guten Zeitpunkt gewählt. Die Immobilienpreise steigen ständig und investieren lohnt sich. Außerdem gibt es zahlreiche Förderprogramme, welche den Bau von neuem Wohnraum fördern. So können Sie bis zu 30.000€ Zuschuss einsacken.

Eine Investition in den Neubau einer Souterrainwohnung lohnt sich besonders in Ballungszentren und Großstädten wie Köln. Dort ist ein m² Wohnfläche in Zentrumsnähe gut und gerne 3500 – 4000€ Wert, zum Teil auch höher.

Immobilienpreise in Köln
Quelle: Homeday

Entspricht die Größe der Souterrainwohnung dem restlichen Querschnitt der Immobilie, ist eine Fläche von 50-60m² nicht unüblich. Für Immobilienbesitzer und Investoren gibt es verschiedene Optionen.

Viele alte Immobilien haben  bereits große Kellerräumlichkeiten im Bestand. Stimmen die baulichen Voraussetzungen (Brandschutz, Fluchtwege u.Ä.), kann ein solcher Umbau problemlos durchgeführt werden. Die Kosten kann man natürlich nicht pauschalisieren. Nach unseren Erfahrungen, liegt die Investition für einen Quadratmeter Wohnraum zwischen 1500€ und 2000€. Darin sind die ohnehin notwendige Kosten für Sanierung und Wärmedämmung i.d.R. schon inbegriffen.

Gehen wir von 50-60m² Wohnfläche und einem für Kölns Zentrum üblichen Mietzins von 10-16€ aus, dann kann die Erstinvestition des Umbaus nach ca. 10 Jahren durch Mieteinnahmen getilgt sein. Was bleibt, ist der erhöhte Wert der Immobilie und monatliche Mieteinnahmen.

Eine Souterrainwohnung mieten - Für Wen ist Sie das richtige?

Grundsätzlich muss diese Entscheidung natürlich jeder für sich selber treffen.

Wir empfehlen eine persönliche Besichtigung vor dem Mieten der Souterrainwohnung, um ein Gefühl für die Souterrainwohnung zu bekommen. Ist Sie hell genug? Ist das Wohngefühl behaglich oder eher beengt? Für viele Mieter ist der erdige Charme des Souterrains pure Geschmackssache. 

Für Wohnungssuchende mit weniger Budget, ist eine Souterrainwohnungen zu mieten, oft eine gute Wahl. Viele Mieter nutzen Sie als Junggesellenwohnung, Studentenwohnung oder Wohnung samt Homeoffice für Freiberufler. Die Zielgruppe dieser Art von Wohnung ist groß.

Schlafzimmer Souterrainwohnung Köln

Darüber hinaus, sollte man bei der vor dem Mieten der Souterrainwohnung unbedingt ein Auge auf die oben erwähnten, baulichen Faktoren legen. Ist eine gute Abdichtung und Innendämmung vorhanden? Gibt es eine Lüftungsanlage? Wann wurde zuletzt saniert bzw. umgebaut? Eine schlechte Abdichtung begünstigt das Bilder von Feuchtigkeit – damit auch von Schimmel. 

Achten Sie bei der Besichtigung besonders auf die Fensterbänke und Fensterlaibungen und die Ecken der Böden und Decken. Dies sind besonders anfällige Stellen für Wärmebrücken. Sobald muffiger Geruch oder Schimmel in der Souterrainwohnung entdeckt wird, ist das ein Zeichen, dass saniert werden sollte.

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