Souterrainwohnung

Was ist eine Souterrainwohnung?

Souterrainwohnung (auch Tiefparterre), ist eine Bezeichnung für Räumlichkeiten einer Immobilie, dessen Fußböden unterhalb der Erdoberfläche liegen. Der Begriff kommt aus dem Französischen und heißt frei übersetzt “Unterirdisch”.

Das Souterrain wird dementsprechend auch oft “Unter- oder Kellergeschoss” genannt.

Dennoch werden Souterrainwohnungen meist nur so genannt, wenn Sie als Wohnfläche gebaut wurden und sich infolgedessen dort dauerhaft Personen aufhalten.

Der Zugang zu einer Souterrainwohnung erfolgt in den meisten Fällen über eine kleine Treppe oder Rampe. Oft liegt die Gebäuderückseite tiefer als das Straßenniveau, etwa bei Hanglage oder künstlich erhöhtem Straßenniveau. Daher kann es auch vorkommen, dass man über einen Terrasseneingang in die Souterrain-Wohnung gelangt.

Souterrainwohnung Wohnzimmer
 

Merkmale und Vorteile einer Souterrain Wohnung

Moderne Souterrain-Wohnungen haben oft große Fenster und die Wohnfläche der üblichen Wohnungen der Immobilie. In Großstädten wie Köln sind das oft ca. 40-60 m². Da Souterrain-Wohnungen oft ein wenig höher liegen als die restlichen Kellerräume, ist der Zugang auch für Bewohner mit eingeschränkter Mobilität gut möglich.

Darüber hinaus verfügen viele Souterrain-Wohnungen außerdem über eine Terrasse an der Rückseite der Immobilie. Dies verleiht der Wohnung ausreichende Belichtung und eine wohnliche Atmosphäre.

Souterrainwohnung Wohnzimmer mit Fernseher und SchrankSouterrainwohnung Terrasse vor Sanierung

 

 

 

 

 

 

Durch die tiefe Lage, ist das Raumklima zudem sehr sehr angenehm. Dies ist besonders im Sommer eine echte Erleichterung.

Souterrainwohnungen sind ein echtes Schnäppchen im Vergleich zu den astronomischen Immobilienpreisen in Städten wie Köln oder Bonn. Ungeachtet dessen, schließen einige Wohnungssuchende diese tolle Option komplett aus. Die oft negative Assoziation “im Keller wohnen”, dürfte hier wohl eine Rolle spielen.

Diese Einstellung spiegelt sich demzufolge in den Kauf- und Mietpreisen wieder. Im Vergleich zu Wohnungen in oberen Etagen, sind diese bis zu 1/3 niedriger.

Wie Sie selber von der Investitionschance Souterrainwohnung profitieren können, erfahren Sie in unserem Fallbeispiel.

 

E-Book Souterrainwohnung

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Den Keller in Wohnraum umwandeln – Souterrainwohnungen im Bestand

Viele Immobilien haben große, nicht bewohnte Kellerräume “im Bestand”. Dies sind oft Kellerräume für die Mieter, Waschräume oder sonstige Multifunktionsräume.

Je nach baulichen Voraussetzungen (2,30-2,50m Deckenhöhe je nach Bundesland) kann man diese Kellerräume durch eine professionelle Sanierung in eine moderne Souterrainwohnung verwandeln.

Wichtig dabei ist, dass eine gründliche Abdichtung gegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung durchgeführt wird. Durch die tiefe Lage der Souterrainwohnung, sind diese oft kühler – Das kann bei mangelnder Abdichtung Schimmelbildung begünstigen.

Weiterhin ist eine energetische Innendämmung der Souterrain-Wohnung unerlässlich. Diese wirkt mit der Sanierung Hand in Hand und bietet weiteren Schutz vor Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung. Außerdem trägt Sie dazu bei, die Heizkosten niedrig zu halten, da vorhandene Wärme gut in der Wohnung gehalten wird.

Wandquerschnitt mit Abdichtungsschichten

Je nach Budget und Notwendigkeit können außerdem intelligente Be- und Entlüftungsanlagen in die Souterrainwohnung verbaut werden. Diese unterstützen die Wärmedämmung bei der Verhinderung von Schimmelbildung. Sie lüften automatisch, sollte die Luftfeuchtigkeit zu hoch oder zu tief sein, was speziell die Bildung von Sommerkondensat verhindert.

 

 

 

Professionelle Lüftungsanlage Eine weitere bauliche Möglichkeit ist der Einbau einer Fußbodenheizung. Diese kann die etwas kühleren Fußböden ausgleichen und für einen etwas höheren Mietpreis sorgen.

Wie teuer so ein Kellerumbau in moderne Souterrainwohnung ist, welche Rendite sie abwirft und welche Schritte dafür notwendig sind, erfahren Sie in unserem Fallbeispiel.

 
 

Souterrainwohnungen als Investitionschance für Immobilienbesitzer

Wer den Keller seiner Immobilie  in Wohnraum umwandeln will, hat seinen guten Zeitpunkt gewählt. Die Immobilienpreise steigen ständig und investieren lohnt sich. Außerdem gibt es momentan eine Sonder-Afa, welche den Bau neuer Mietwohnungen fördert. In den ersten 4 Jahren können so 28% der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Eine Investition in den Neubau einer Souterrainwohnung lohnt sich besonders in Ballungszentren und Großstädten wie Köln. Dort ist ein m² Wohnfläche in Zentrumsnähe gut und gerne 3500 – 4000€ Wert, zum Teil auch höher.

Entspricht die Größe der Souterrainwohnung dem restlichen Querschnitt der Immobilie, ist eine Fläche von 50-60m² nicht unüblich. Für Immobilienbesitzer und Investoren gibt es verschiedene Optionen.

Viele alte Immobilien haben  bereits große Kellerräumlichkeiten im Bestand. Stimmen die baulichen Voraussetzungen (Brandschutz, Fluchtwege u.Ä.), kann ein solcher Umbau problemlos durchgeführt werden. Die Kosten kann man natürlich nicht pauschalisieren. Nach unseren Erfahrungen, liegt die Investition für einen Quadratmeter Wohnraum zwischen 1500€ und 2000€. Darin sind die ohnehin notwendige Kosten für Sanierung und Wärmedämmung i.d.R. schon inbegriffen.

Gehen wir von 50-60m² Wohnfläche und einem für Kölns Zentrum üblichen Mietzins von 10-16€ aus, dann kann die Erstinvestition des Umbaus nach ca. 10 Jahren durch Mieteinnahmen getilgt sein. Was bleibt, ist der erhöhte Wert der Immobilie und monatliche Mieteinnahmen.
 

Für welche Wohnungssuchende ist eine Souterrainwohnung das richtige?

Grundsätzlich muss diese Entscheidung jeder für sich selber treffen. Eine persönliche Besichtigung ist wichtig, um ein Gefühl für die Souterrainwohnung zu bekommen. Ist Sie hell genug? Ist das Wohngefühl behaglich oder eher beengt? Für viele ist der erdige Charme des Souterrains pure Geschmackssache.

Typischerweise sind Souterrainwohnungen toll für Wohnungssuchende mit weniger Budget. Ob Junggesellenwohnung, Studentenwohnung oder Wohnung samt Homeoffice für Freiberufler. Die Zielgruppe dieser Art von Wohnung ist groß.

Souterrainwohnung Küchenzeile

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Darüber hinaus, sollte man bei der Besichtigung unbedingt ein Auge auf die oben erwähnten, baulichen Faktoren legen. Ist eine gute Abdichtung und Innendämmung vorhanden? Gibt es eine Lüftungsanlage? Wann wurde zuletzt saniert bzw. umgebaut?

Achten Sie bei der Besichtigung besonders auf die Fensterbänke und Fensterlaibungen und die Ecken der Böden und Decken. Dies sind besonders anfällige Stellen für Wärmebrücken. Sobald Schimmel oder muffiger Geruch entdeckt wird, ist das ein Zeichen für den Sanierungsbedarf der Souterrainwohnung.
 

Sie suchen eine Souterrainwohnung?

Falls Sie Interesse an dem Erwerb einer Souterrainwohnung haben, oder Ihre Kellerräume in eine solche umbauen wollen – wir helfen Ihnen gerne.

Mit unserer 50-Jährigen Expertise in Sanierung und Umbau von Immobilien, bieten wir Ihnen eine umfassende und sachverständige Beratung. Durch unser starkes Netzwerk von Handwerksunternehmen, Notaren und Rechtsanwälten können wir Sie im gesamten Prozess zu Ihrer eigenen Souterrainwohnung begleiten.

Wie der Sanierungsprozess ablaufen wird, Vorher-Nachher Bilder und Informationen zu Finanzierung und Rendite finden Sie in unserem Fallbeispiel.

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"Sie haben eine Immobilie mit Platz für eine Souterrainwohnung oder möchten eine kaufen? Ich berate Sie gerne!"

Mr.Adolphs

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Referenzen

Eigentumswohnung
  • Objekt: Eigentumswohnung
  • Stadt: Köln
  • Problem: Schimmel an Wänden, Kondensatschäden (Schwitzwasser), Wärmebrücke
  • Vorgeschlagene Sanierungsmaßnahme: Innendämmung
  • Beschreibung der Sanierungsmaßnahme: Sanierputzsystem/Kalkputzsystem, Anbringung von Anti Schimmel Platten (System iQ-Therm)
  • Lösung: Anti Schimmel Platte (System iQ-Therm)