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Keller zur Wohnung umbauen – Das Vorgehen & die Kosten

Keller zur Wohnung umbauen – Die Kosten und wichtige Faktoren

Eine Umwandlung des Kellers zur Souterrainwohnung eine riesige Chance für jeden Immobilieninvestor.
Denn die Immobilienpreise steigen laufend und zusätzlicher Wohnraum, ist wertvoll. Auch neue Mieteinnahmen sind ein gern gesehener Gast.

Bei den Kosten für eine solche Umwandlung, ist es jedoch wie bei fast allen Dingen im Leben – Es kommt auf die Situation an.
Es gilt sich vor Beginn eines solchen Projekts folgende Fragen zu stellen:

  • Wie ist die bauliche Situation (IST-Zustand) der Kellerräume? Trocken? Feucht? Schimmelig? Altbau oder Neubau?
  • Aus welchem Material ist das Mauerwerk? Ziegelsteine? Bruchstein?
  • Besteht bereits eine Außenabdichtung bzw. Sockelabdichtung?
  • Hat die künftige Souterrainwohnung einen Terassenausgang?

Alle diese Faktoren haben erheblichen Einfluss auf die Planung und Durchführung des Kellerumbaus. Und damit natürlich auch auf den Investitionsaufwand unterm Strich. Ist der Keller feucht und durchnässt, ist der Sanierungsaufwand natürlich größer.

Viele Faktoren fließen die Kosten für den Umbau von Keller zu Wohnung mit ein

Viele Faktoren fließen in die Kosten des Kellerumbaus ein

Erfahrungsgemäß liegen die Kosten hier zwischen 1.500€ und 2.000€ pro m². Gerade für Immobilien in Großstädten wie Köln, bietet das eine grandiose Investitionschance. Die Verkaufspreise pro m² liegen hier meistens über 3.000€ pro m².

In der Regel kann so ein Projekt in 3 Monaten abgewickelt werden. Grunsätzlich empfehlen wir immer eine umfassende Sanierung der Kellerräume, bevor Sie zu einer Souterrainwohnung umgebaut werden.
Wird dies nicht getan, sind oft Schimmel, eintretende Feuchtigkeit und damit häufige Mieterwechsel & Leerstand die Folgen.

 

Diese Schritte sollten Sie beim Kellerumbau durchführen lassen

Sie spielen mit dem Gedanken, den Keller Ihrer Immobilie in eine Wohnung umzubauen? Dann gehen Sie sicher, dass folgende Arbeiten professionell durchgeführt werden. Nur so können Sie sicher sein, dass der Wert Ihrer Souterrainwohnung langfristig erhalten bleibt.

Als erster Schritt, ist ein kompletter Rückbau der existenten Bausubstanz auf den ursprünglichen Bauzustand nötig. Das bedeutet, alle Verkleidungen aus Rigips u.Ä., sowie der Putz muss komplett entfernt und entsorgt werden. Zudem muss der Boden bis auf den wirklichen Urzustand abgetragen werden. Erst danach kann man mit der eigentlichen Sanierung beginnen. In ehemals feuchten Räumen, wird dann der Aufbau der Wandschichten von Grund auf begonnen.

 

Nötige Innenabdichtung bei Umbau von Keller zu Wohnung

Mehrere Schichten Innenabdichtung sorgen für eine trockene Souterrainwohnung

Dies umfasst mehrere Schichten Innenabdichtung sowie eine intelligente Innendämmung. Damit wird sichergestellt, dass später keine Feuchtigkeit über die Erdbeührten Wände eindringen kann. Auch Schimmelbildung in der Souterrainwohnung wird so  verhindert. Gibt es einen Anschluss an ein Nachbargebäude, wird die eigene Bausubstanz gegen Feuchtigkeit des Nachbargebäudes abgeschottet.

 

 

 

Wie bereits oben beschrieben, spielt auch das Baujahr der Immobilie, sowie eine mögliche Außenabdichtung eine tragende Rolle. Abhängig vom Alter der Immobilie, galten beim Bau unterschiedliche Richtlinien. Dies führte zu verschiedenen Bauweisen und Abdichtungskonzepten.

Eine Außen bzw. Sockelabdichtung kann besonders relevant sein. Fehlt diese, besteht die Gefahr, dass Feuchtigkeit durch die Decke der Souterrainwohnung eintritt. Die Deckenbereiche müssen somit in die Planung des Umbaus mit einfließen. Ist bereits eine Sockelabdichtung vorhanden, entfällt dieser Arbeitsschritt.
Richtig durchgeführt, ist der Umbau des Kellers zur Souterrainwohnung ein sehr lohnendes Bauprojekt.

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Über den Autor

Jürgen Adolphs

TÜV-Sachverständiger für Schimmelerkennung und Bauwerksschutz und Geschäftsführer der Adolphs Bautenschutz GmbH.

Herzlich Willkommen

In unserem Haus-Ratgeber schreibe ich rund um meinen Berufung: Trockener Wohnraum für jedermann. Sie finden hier Tipps zur Vermeidung von Feuchtigkeit und Schimmel und Hintergrundwissen über Immobilien allgemein. Von Souterrainwohnung bis Energiesparen - Ich hoffe Sie können etwas nützliches mitnehmen.

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